Les quatre rôles ne sont pas quatre variantes d'une même chose. Chacun renonce à quelque chose de précis pour acheter autre chose, et le travail du pool est de tenir ces arbitrages en équilibre plutôt que de maximiser une seule ligne.

À ฿50–75M et environ cinq unités, la composition est réellement contrainte — cinq unités ne peuvent pas exprimer une allocation subtile. Voici les trois configurations réalistes, et les souscripteurs voient sur laquelle un closing est construit avant de s'engager.

Un étranger — personne physique ou personne morale — peut posséder un condominium en pleine propriété, enregistré en son nom propre, à condition que la surface totale détenue par des étrangers dans l'immeuble ne dépasse pas 49 % de la surface cessible. Les 51 % restants demeurent théalandais. La règle est en vigueur depuis 1979.

Une condition mécanique l'accompagne : l'acheteur doit justifier d'un rapatriement de devises étrangères vers la Thaïlande au moins égal au prix d'achat. C'est le formulaire FET, traité dans Fiscalité & sortie.

Le critère déterminant est l'exposition anti-évasion. La Section 10L de Singapour, en vigueur depuis 2024, peut taxer les plus-values de cession d'actifs étrangers reçus à Singapour lorsque la structure manque de substance économique — précisément le profil d'un véhicule de détention passif. Hong Kong n'a pas d'équivalent qui frappe aussi directement ce cas d'usage.

Le traitement malaisien des plus-values étrangères est viable, mais la reconnaissance auprès des souscripteurs européens est plus faible et la position conventionnelle demande une vérification au cas par cas. Il n'offre aucun avantage net sur Hong Kong pour cette structure.

L'objectif affiché est d'éviter une structure réglementée — pas de licence de gestion, pas d'agrément, et aucun des coûts fixes qui les accompagnent. C'est atteignable, mais la limite est précise et ne dépend pas du nom donné au montage.

Trois variables la déterminent : le nombre de souscripteurs, le ticket minimum, et la manière dont les souscripteurs sont sollicités — une sollicitation publique fait basculer le montage quel que soit le nombre de participants. Et les trois s'apprécient dans la juridiction de chaque souscripteur, pas dans celle de la société.

Deux points méritent d'être dits clairement car ils sont contre-intuitifs. Premièrement, la SBT et le droit de timbre s'excluent mutuellement — une transaction supporte l'un ou l'autre, jamais les deux, et pour une société ce sera presque toujours la SBT.

Deuxièmement, l'exonération de SBT après cinq ans de détention, accessible à un particulier avec domicile enregistré, ne s'applique pas à une personne morale. C'est un coût structurel de la détention via une société : environ 5–6 % du prix à la sortie, intégré au modèle plutôt que découvert plus tard.

Lorsque des devises étrangères sont converties en baht pour l'achat, la banque thaïlandaise émet un formulaire Foreign Exchange Transaction (FET, anciennement Thor Tor 3) et le signale à la banque centrale au-delà d'un équivalent de 50 000 USD.

Il sert deux fois. À l'achat, il conditionne l'enregistrement dans le quota étranger. À la vente, il conditionne le rapatriement : la banque exige le FET original, l'acte de vente du Land Office, et la preuve du paiement de la retenue à la source. Rapatrier jusqu'au montant initialement apporté est procéduralement simple ; rapatrier la plus-value au-delà exige des documents supplémentaires mais n'est pas bloqué.

Le rôle 4 repose sur l'achat d'unités décotées parce que datées, leur rénovation, puis la location ou la revente à un prix supérieur. Si les dépenses de rénovation sont capitalisables dans la base de coût, elles réduisent la plus-value imposable à la cession et le rôle 4 devient sensiblement plus attractif. Sinon, sa pondération baisse.

Le traitement est en cours de confirmation avec le conseil fiscal thaïlandais sur deux points : si la dépense est capitalisable dans la base de cession, et si elle est déductible au niveau opérationnel contre les revenus locatifs. Tant que ce n'est pas tranché, le rôle 4 est pondéré sur son seul mérite commercial — l'écart mesurable entre prix en l'état et prix rénové dans le même immeuble — sans supposer aucun avantage fiscal.

Tout traitement fiscal dans le pays du souscripteur dépend de sa résidence et de la qualification de la distribution entre ses mains. C'est une question pour son propre conseiller, et rien dans ce dossier ne doit être lu comme y répondant.

Un quartier où un promoteur liste 200 unités identiques verra sa médiane écrasée par ce seul immeuble. La statistique décrit alors la stratégie commerciale d'un vendeur, pas le marché. Médiane par immeuble d'abord, puis médiane des immeubles : un immeuble, une voix.

Un effet secondaire précieux : cela neutralise l'âge, l'étage, la vue et l'orientation, qui varient énormément à l'intérieur d'un immeuble et bien moins entre les immeubles d'un même quartier. C'est ce qui rend un chiffre défendable possible, même si l'année de construction n'est enregistrée nulle part.

Le rendement cité partout ailleurs est un ratio : loyer médian du quartier sur prix médian du quartier. Là où un quartier vend surtout de grandes unités et loue surtout des studios, ce ratio ne décrit aucun bien réel. Ici, loyer et prix proviennent du même immeuble. Là où l'appariement est trop mince, le chiffre est signalé plutôt que lissé.

Difficile à reproduire : cela exige de collecter les deux marchés simultanément, avec une normalisation des noms d'immeubles assez fine pour que les deux côtés se retrouvent. La plupart des acteurs ne couvrent qu'un seul côté.

Une annonce qui disparaît et réapparaît sous un nouvel identifiant ressemble à une vente suivie d'une remise en vente. Le plus souvent, c'est une republication automatique pour remonter dans les résultats. Compter les disparitions comme des transactions surestime massivement l'absorption. Le suivi se fait sur une cohorte — immeuble × chambres × tranche de surface × type — plutôt que sur un identifiant. Si le stock de la cohorte est inchangé, rien n'a été absorbé.

Les mêmes bornes existaient autrefois en trois copies qui s'ignoraient. Le résultat mesuré : des biens exclus d'une table étaient quand même comptés dans les médianes, et une liste d'« opportunités » était menée par des locations mal catégorisées en ventes, donc à −100 % du prix attendu — un artefact de source présenté comme la meilleure affaire du marché.

Les bornes sont désormais définies à un seul endroit, et un agent vérifie à chaque cycle que l'application et la base de données disent exactement la même chose. Un bien hors bornes n'est pas une affaire, c'est une donnée à exclure — et elle reste visible : les statistiques sont filtrées, rien n'est supprimé.

Une requête a un jour identifié « 1 399 doublons exacts d'annonces actives », 8,7 % du stock. La déduplication était prête à être écrite. Dix lignes ont d'abord été inspectées : les identifiants étaient consécutifs à la source et les annonces étaient actives simultanément. Ce n'étaient pas des doublons — c'étaient des unités distinctes dans un immeuble neuf, postées en lot par une seule agence, au même prix parce qu'elles sont identiques.

Dédupliquer aurait effacé de l'offre réelle — exactement ce que la pression vendeuse est censée mesurer. Rien n'est fusionné ou supprimé automatiquement ; les cas ambigus vont en revue humaine et n'influencent aucune statistique avant validation. La leçon générale traverse tout le système : un comptage agrégé ne dit pas ce qu'il a compté. « 1 399 doublons » était une requête correcte et une conclusion fausse.

Première observation 2026-06-21. Aucune affirmation de tendance, de saisonnalité ou de cycle n'est soutenable à cette profondeur. Ce qui est solide aujourd'hui, c'est la photographie du marché et la méthode ; la série est une promesse documentée, pas encore un livrable.

L'inverse mérite d'être dit dans les deux sens : un concurrent qui démarre demain obtient l'instantané de demain, jamais l'historique. Les annonces retirées ne peuvent pas être collectées rétroactivement. Une série de prix ne se reconstitue pas a posteriori — elle s'accumule un jour à la fois.

La base de données donne une durée moyenne entre première observation et retrait. Ce chiffre ne doit pas être présenté comme le temps passé sur le marché : la première observation n'est pas la publication, c'est le moment où la collecte a croisé l'annonce. Sur un cycle quotidien, la mesure est bornée par notre propre rythme, pas par celui du marché.

La date de publication déclarée d'une source a été testée : l'écart médian avec la première observation était de −16 jours — l'annonce vue seize jours avant sa publication déclarée. Le champ mesure en réalité la remontée en tête des résultats, donc il mesure l'assiduité des agents plutôt que le marché. Il a été écarté.

Une source a changé la structure de ses pages et le collecteur a continué de tourner sans erreur tout en renvoyant zéro annonce, pendant plusieurs jours. C'est structurel — un site tiers ne prévient pas. Ce qui a changé, c'est que la panne est désormais détectée le jour même et escaladée. Le risque n'est pas supprimé, il est rendu visible rapidement.

La collecte tourne aussi sur une seule machine qui doit être allumée à des heures programmées. Une panne matérielle interrompt la série, et une série interrompue ne se reconstitue pas a posteriori. Une archive complète est répliquée localement, ce qui protège l'historique déjà acquis — mais pas la continuité de la collecte.