Notre thèse, en un chiffre mesuré.

Pourquoi l'écart existe. La Thaïlande n'a pas de registre public des transactions. Ce qui circule dans les annonces, c'est ce que les vendeurs espèrent, pas ce qui change de mains. Sans comparable fiable, la plupart des acheteurs se calent sur l'annonce la plus visible d'un immeuble plutôt que sur sa vraie médiane — et la plupart des vendeurs n'ont aucune raison de corriger cela.

Pourquoi ça persiste. Les acheteurs étrangers font face à des frictions supplémentaires — la contrainte du quota étranger de 49 %, les exigences de compte bancaire et de rapatriement thaïlandais, la difficulté pratique de visiter et vérifier un immeuble depuis l'étranger. Cette friction réduit le nombre d'acheteurs capables d'agir sur une vraie décote, ce qui est exactement ce qui empêche l'écart de se refermer tout seul.

Ce qui le referme. Un prix de référence par immeuble, rafraîchi en continu, vérifié par un audit humain de terrain avant tout engagement. Voir les quatre études de cas du dossier pour voir à quoi cet audit ressemble en pratique — y compris celle où la décote affichée par l'algorithme n'a pas résisté à l'examen.